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zahlt ihr auf die Miete eurer Praxisräume Mehrwertsteuer?
Dachte bislang immer nein, nun hat mich ein Kollege verwirrt der welche bei einem neuen Mietvertrag zahlen soll, also auf die Kaltmiete drauf...
Grüße
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Schippi schrieb:
Warum verwirrt???Wenn dein Kollege das macht ist das sein Ding!Was interessieren mich andere Mietverträge!Frag doch deinen STB!
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tinki schrieb:
Bringt der Kollege vllt brutto - netto, Kaltmiete, Nebenkosten mit MwSt durcheinander? thinking_face
Aber, das hat zu Folge, dass er bei Vermietung diese Objektes Umsatzsteuer auf die Kaltmiete UND die Mietnebenkosten berechnen MUSS. Und zwar über der gesamten Lebensdauer des Objektes.
Der Mieter wiederum kann die Umsatzsteuer dann als Vorsteuer geltend machen, wenn er Vorsteuerabzugsberechtigt ist. Therapeuten sind das in der Regel nicht, sodass sie die Miete und Nebenkosten zuzüglich die jeweiligen Umsatzsteuer lediglich insgesamt als Betriebskosten absetzen können.
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@Anonymer Teilnehmer Bei Gewerbeobjekte kann der Eigentümer beim Bau entscheiden ob er die Vorsteuer-Option zieht. Das bedeutet, dass er bei den Baukosten die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann.
Aber, das hat zu Folge, dass er bei Vermietung diese Objektes Umsatzsteuer auf die Kaltmiete UND die Mietnebenkosten berechnen MUSS. Und zwar über der gesamten Lebensdauer des Objektes.
Der Mieter wiederum kann die Umsatzsteuer dann als Vorsteuer geltend machen, wenn er Vorsteuerabzugsberechtigt ist. Therapeuten sind das in der Regel nicht, sodass sie die Miete und Nebenkosten zuzüglich die jeweiligen Umsatzsteuer lediglich insgesamt als Betriebskosten absetzen können.
Dies trifft in der Regel auf Physiotherapeuten nicht zu.
Laut Haufe.de DARF bei Neumietverträgen mit Heilberuflern also keine Umsatzsteuer erhoben werden.
Vor einigen Jahren habe ich deshalb meinen Vermieter, der mir vollumfänglich 19% auf Kaltmiete und Nebenkosten berechnet hat, verklagt - und habe Recht bekommen.
Es existiert diesbezüglich auch ein (schon älteres) BGH-Urteil:
BGH, Urteil vom 28.07.2004, XII ZR 292/02
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PT-Surferin schrieb:
Eine eventuelle Umsatzsteuerpflicht bei der Vermietung von Geschäftsräumen nur noch bei selbst umsatzsteuerpflichtigen Mietern möglich.
Dies trifft in der Regel auf Physiotherapeuten nicht zu.
Laut Haufe.de DARF bei Neumietverträgen mit Heilberuflern also keine Umsatzsteuer erhoben werden.
Vor einigen Jahren habe ich deshalb meinen Vermieter, der mir vollumfänglich 19% auf Kaltmiete und Nebenkosten berechnet hat, verklagt - und habe Recht bekommen.
Es existiert diesbezüglich auch ein (schon älteres) BGH-Urteil:
BGH, Urteil vom 28.07.2004, XII ZR 292/02
Der Vermieter darf nur zur Umsatzsteuer tendieren, wenn der Mieter umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt.
Im Falle von Physiotherapeuten, die ja grundsätzlich Umsatzsteuerbefreit sind, darf der Vermieter keine Umsatzsteuer auf die Miete berechnen.
Sollte er es tun und geht der Mieter darauf ein, fällt es dem Vermieter rückwirkend auf die Füße.
Der Mieter kann klagen oder das Finanzamt schreitet bei der Steuererklärung ein, sofern der Umstand auffällt.
Es gibt aber Ausnahmen, wenn ein gewisser Prozentsatz der Einnahmen Umsatzsteuerpflichtig ist, dann kann der Vermieter zur Umsatzsteuer tendieren.
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Break schrieb:
@Lars van Ravenzwaaij
Der Vermieter darf nur zur Umsatzsteuer tendieren, wenn der Mieter umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt.
Im Falle von Physiotherapeuten, die ja grundsätzlich Umsatzsteuerbefreit sind, darf der Vermieter keine Umsatzsteuer auf die Miete berechnen.
Sollte er es tun und geht der Mieter darauf ein, fällt es dem Vermieter rückwirkend auf die Füße.
Der Mieter kann klagen oder das Finanzamt schreitet bei der Steuererklärung ein, sofern der Umstand auffällt.
Es gibt aber Ausnahmen, wenn ein gewisser Prozentsatz der Einnahmen Umsatzsteuerpflichtig ist, dann kann der Vermieter zur Umsatzsteuer tendieren.
@Break
Da ich mehrere gewerblichen Objekte (teils umsatzsteuerpflichtig, teils umsatzsteuerfrei) vermiete, ist mir die Problematik sehr gut bekannt.
Das Problem ist das Ziehen der Vorsteher-Option beim Bau eines Objektes. Das Urteil des BGH aus 2004 betraf ein Objekt wo die Vorsteuer-Option beim Bau des Objektes NICHT gezogen wurde. Die Berechnung des Ust. auf Miete und Nebenkosten ist damit - im Einklang mit der entsprechende Rechtsprechung des BFH zur Vermietung - zu eine KANN-Möglichkeit (statt eine Muss-Möglichkeit) geworden. Hier hat der BGH dan auch - zurecht - geurteilt, dass diese KANN-Möglichkeit bei nicht-umsatzsteuerpflichtigen Personen/Betriebe (wie Therapeuten) nicht ausgeübt werden darf.
Ist die Vorsteuer-Option beim Bau wohl gezogen worden, MUSS der Eigentümer/Vermieter aber Umsatzsteuer auf die erhobene Miete und Nebenkosten abführen. So auch von BFH bestätigt. Was macht man als Vermieter in so einem Fall beim Arzt/Therapeut ? Man berechnet kalkulatorisch dennoch Umsatzsteuer auf die Miete, weisst diese im Mietvertrag aber einfach nicht aus. So ist nach außen hin die Miete für den Mieter scheinbar umsatzsteuerfrei, obwohl der Vermieter weiterhin Umsatzsteuer abführt.
Eigentlich ist die Situation aber ziemlich gehoppst oder gesprungen: Ziehe ich die Vorsteuer-Option beim Bau nicht, erhöhen sich die Baukosten. Diese erhöhte Baukosten schlagen sich dann wiederum auf die Miete durch. Bei den Nebenkosten ist es ähnlich: statt der Vorsteuer geltend zu machen, gebe ich die Nebenkosten einfach Brutto an dem Mieter weiter. So passiert das tagtäglich bei der Wohnungsvermietung.
Wie ihr merkt, ist das Ganze aus Vermietersicht nicht so einfach wie es aus Sicht des Mieters ist.
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@PT-Surferin
@Break
Da ich mehrere gewerblichen Objekte (teils umsatzsteuerpflichtig, teils umsatzsteuerfrei) vermiete, ist mir die Problematik sehr gut bekannt.
Das Problem ist das Ziehen der Vorsteher-Option beim Bau eines Objektes. Das Urteil des BGH aus 2004 betraf ein Objekt wo die Vorsteuer-Option beim Bau des Objektes NICHT gezogen wurde. Die Berechnung des Ust. auf Miete und Nebenkosten ist damit - im Einklang mit der entsprechende Rechtsprechung des BFH zur Vermietung - zu eine KANN-Möglichkeit (statt eine Muss-Möglichkeit) geworden. Hier hat der BGH dan auch - zurecht - geurteilt, dass diese KANN-Möglichkeit bei nicht-umsatzsteuerpflichtigen Personen/Betriebe (wie Therapeuten) nicht ausgeübt werden darf.
Ist die Vorsteuer-Option beim Bau wohl gezogen worden, MUSS der Eigentümer/Vermieter aber Umsatzsteuer auf die erhobene Miete und Nebenkosten abführen. So auch von BFH bestätigt. Was macht man als Vermieter in so einem Fall beim Arzt/Therapeut ? Man berechnet kalkulatorisch dennoch Umsatzsteuer auf die Miete, weisst diese im Mietvertrag aber einfach nicht aus. So ist nach außen hin die Miete für den Mieter scheinbar umsatzsteuerfrei, obwohl der Vermieter weiterhin Umsatzsteuer abführt.
Eigentlich ist die Situation aber ziemlich gehoppst oder gesprungen: Ziehe ich die Vorsteuer-Option beim Bau nicht, erhöhen sich die Baukosten. Diese erhöhte Baukosten schlagen sich dann wiederum auf die Miete durch. Bei den Nebenkosten ist es ähnlich: statt der Vorsteuer geltend zu machen, gebe ich die Nebenkosten einfach Brutto an dem Mieter weiter. So passiert das tagtäglich bei der Wohnungsvermietung.
Wie ihr merkt, ist das Ganze aus Vermietersicht nicht so einfach wie es aus Sicht des Mieters ist.
Das was du schreibst ist hier aber nicht gefragt worden.
Die Frage war einzig und alleine, ob der Vermieter in dem Fall auf die Miete Umsatzsteuer erheben darf.
Und im Falle eines Physios ohne umsatzsteuerpflichtige Umsatze darf der Vermieter es nicht.
Mehr war nicht gefragt.
Und was die Nebenkosten bei der Wohnungsvermietung betrifft, wir reden hier von Mietwohnungen gehe ich mal von aus, da sind dem Vermieter sowieso Grenzen gesetzt.
Nebenkosten müssen vom Vermieter genau belegt werden, da kannst du als Vermieter nicht einfach Traumzahlen in den Raum stellen.
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Break schrieb:
@Lars van Ravenzwaaij
Das was du schreibst ist hier aber nicht gefragt worden.
Die Frage war einzig und alleine, ob der Vermieter in dem Fall auf die Miete Umsatzsteuer erheben darf.
Und im Falle eines Physios ohne umsatzsteuerpflichtige Umsatze darf der Vermieter es nicht.
Mehr war nicht gefragt.
Und was die Nebenkosten bei der Wohnungsvermietung betrifft, wir reden hier von Mietwohnungen gehe ich mal von aus, da sind dem Vermieter sowieso Grenzen gesetzt.
Nebenkosten müssen vom Vermieter genau belegt werden, da kannst du als Vermieter nicht einfach Traumzahlen in den Raum stellen.
Im Übrigen müssen Nebenkosten immer(!) belegt werden, egal ob bei Wohnungen oder bei Gewerbeobjekte. Irgendwelche Traumzahlen sind vom gesetzeswege untersagt.
Nebenkosten folgen bei der Umsatzsteuer immer die Miete. Wird bei der KM die Umsatzsteuer ausgewiesen, ist sie pflichtgemäß auch bei den Nebenkosten auszuweisen.
Bezüglich der ursprünglichen Frage: Ich gehe davon aus, dass es sich um einen gewerblichen Vermieter handelt der wahrscheinlich bislang keine Erfahrung mit Vermietung an einem Therapeut o.ä. hat. Aufgrund der, von mir geschilderten Zusammenhänge muss man sich als Vermieter u.U. erstmal sachkundig machen.
Auch ich vermiete mit Vorsteuer-Option gebaute Praxisräume "Umsatzsteuerfrei". Also habe ich vorher die KM x 1,19 berechnet und weise die USt. eben nicht aus. Unterm Strich bezahlt der Praxisinhaber die Ust. einfach mit. Sowie wir Therapeuten es ja bei sämtliche umsatzsteuerpflichtigen Praxiskosten ohnehin tun.
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@Break Habe ich von Traumzahlen bei den Nebenkosten geredet? Nein, ich habe von Brutto-Kosten (im Sinne von Ust.) gesprochen.
Im Übrigen müssen Nebenkosten immer(!) belegt werden, egal ob bei Wohnungen oder bei Gewerbeobjekte. Irgendwelche Traumzahlen sind vom gesetzeswege untersagt.
Nebenkosten folgen bei der Umsatzsteuer immer die Miete. Wird bei der KM die Umsatzsteuer ausgewiesen, ist sie pflichtgemäß auch bei den Nebenkosten auszuweisen.
Bezüglich der ursprünglichen Frage: Ich gehe davon aus, dass es sich um einen gewerblichen Vermieter handelt der wahrscheinlich bislang keine Erfahrung mit Vermietung an einem Therapeut o.ä. hat. Aufgrund der, von mir geschilderten Zusammenhänge muss man sich als Vermieter u.U. erstmal sachkundig machen.
Auch ich vermiete mit Vorsteuer-Option gebaute Praxisräume "Umsatzsteuerfrei". Also habe ich vorher die KM x 1,19 berechnet und weise die USt. eben nicht aus. Unterm Strich bezahlt der Praxisinhaber die Ust. einfach mit. Sowie wir Therapeuten es ja bei sämtliche umsatzsteuerpflichtigen Praxiskosten ohnehin tun.
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Schippi schrieb:
@Break beim Beginn der Frage war aber nicht von UST sondern von MWST die Rede!
Meine Erfahrungen mit der Umsatzsteuer sind komplett anders zu dem, was du praktizierst.
Ich bin im Laufe meiner Selbständigkeit zweimal umgezogen, ergo hatte ich drei verschiede Standorte.
Bei allen Angeboten stand die Umsatzsteuer im Raum bzw. wurde bei den Angeboten mit angegeben. Sprich Kaltmiete + 19 % Umsatzsteuer
Am Ende habe ich ihn allen Räumen die Miete ohne Umsatzsteuer gezahlt.
Keiner der Vermieter hat die Kaltmiete um den Faktor 1,19 erhöht.....
Es gibt eben solche und solche.
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Break schrieb:
@Lars van Ravenzwaaij
Meine Erfahrungen mit der Umsatzsteuer sind komplett anders zu dem, was du praktizierst.
Ich bin im Laufe meiner Selbständigkeit zweimal umgezogen, ergo hatte ich drei verschiede Standorte.
Bei allen Angeboten stand die Umsatzsteuer im Raum bzw. wurde bei den Angeboten mit angegeben. Sprich Kaltmiete + 19 % Umsatzsteuer
Am Ende habe ich ihn allen Räumen die Miete ohne Umsatzsteuer gezahlt.
Keiner der Vermieter hat die Kaltmiete um den Faktor 1,19 erhöht.....
Es gibt eben solche und solche.
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@Schippi Ust. und MWst. ist das Gleiche.😉
Die Mehrwertsteuer ist eine sogenannte Verbrauchssteuer. Sie wird auch "Umsatzsteuer" genannt.
Gehen wir mal davon aus, das er Umsatzsteuer meinte.
Mehrwertsteuer ist ein umgangssprachlicher Oberbegriff, dieser umfasst die Umsatzsteuer und die Vorsteuer
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Break schrieb:
@Schippi
Gehen wir mal davon aus, das er Umsatzsteuer meinte.
Mehrwertsteuer ist ein umgangssprachlicher Oberbegriff, dieser umfasst die Umsatzsteuer und die Vorsteuer
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Schippi schrieb:
@Lars van Ravenzwaaij danke,das bedeutet das der Begriff MWST beim Kauf von Dingen eigentlich steuerlich gesehen falsch ist und den Verbraucher irre führt
Aber ich denke, du verstehst nicht wirklich, was das für den Vermieter bedeutet, oder? Ohne der Vst.-Option KANN der Vermieter bei Gewerbeobjekte die Ust. aufschlagen. Gerade bei umsatzsteuerpflichtigen Mietern macht das Sinn, weil dadurch die Nebenkosten beim Mieter nur noch Netto zu Buche schlagen. Für die KM ist die Ust.-pflichtige Vermietung für den Vermieter geringfügig kostengünstiger.
Wurde die Vst.-Option gezogen MUSS der Vermieter die dadurch, auf der Miete fällige Ust. abführen. Ob er sie nun ggü. den Mieter ausweist oder nicht. Wenn er vorher weiß, dass der zukünftige Mieter nicht umsatzsteuerpflichtig ist, kalkuliert er vorher beim Angebot die Ust. mit ein.
Nicht anders wir es beim Verbraucher gehandhabt.
Du zahlst zwar jetzt die KM ohne Ust, dafür aber die Nebenkosten in der höheren Brutto-Höhe.
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@Break Was weder du noch ich wissen können, ist ob bei beim Bau der dir dir angebotenen Objekte, die Vst.-Option gezogen wurde. Ist das nicht der Fall ist die kalkulierte Grundmiete ohnehin höher, weil, wie gesagt, die Herstellungskosten um knapp 19% höher liegen.
Aber ich denke, du verstehst nicht wirklich, was das für den Vermieter bedeutet, oder? Ohne der Vst.-Option KANN der Vermieter bei Gewerbeobjekte die Ust. aufschlagen. Gerade bei umsatzsteuerpflichtigen Mietern macht das Sinn, weil dadurch die Nebenkosten beim Mieter nur noch Netto zu Buche schlagen. Für die KM ist die Ust.-pflichtige Vermietung für den Vermieter geringfügig kostengünstiger.
Wurde die Vst.-Option gezogen MUSS der Vermieter die dadurch, auf der Miete fällige Ust. abführen. Ob er sie nun ggü. den Mieter ausweist oder nicht. Wenn er vorher weiß, dass der zukünftige Mieter nicht umsatzsteuerpflichtig ist, kalkuliert er vorher beim Angebot die Ust. mit ein.
Nicht anders wir es beim Verbraucher gehandhabt.
Du zahlst zwar jetzt die KM ohne Ust, dafür aber die Nebenkosten in der höheren Brutto-Höhe.
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Problem beschreiben
Anonymer Teilnehmer schrieb:
Hallo,
zahlt ihr auf die Miete eurer Praxisräume Mehrwertsteuer?
Dachte bislang immer nein, nun hat mich ein Kollege verwirrt der welche bei einem neuen Mietvertrag zahlen soll, also auf die Kaltmiete drauf...
Grüße
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