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anika666 schrieb:
Ich hab gerade mit meinem potentiellen Vermieter eine Diskussion über die Ausweisung der Mehrwertsteuer. Meiner Meinung nach, darf er keine Mehrwertsteuer auf eine Vermietung an eine nicht umsatzsteuerpflichtige Praxis erheben. Da gibt es auch keine Optionierung drauf. Liege ich damit richtig?
Ärzte verwenden ihre Praxisräume üblicherweise nicht für umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten. Daher ist eine Umsatzsteueroptierung für den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen.
§ 27 Abs. 2 Nr. 3 UStG sieht allerdings eine Übergangsregelung vor: Bei Gebäuden, mit deren Errichtung vor dem 11.11.1993 begonnen wurde und deren Fertigstellung vor dem 01.01.1998 begann, kann der Vermieter trotz Überlassung an einen Unternehmer mit steuerfreien Umsätzen auch weiterhin zur Umsatzsteuerpflicht optieren.
Besonders bei alten Gebäuden, die nach aufwendiger Renovierung an Ärzte vermietet werden, kann sich die Umsatzsteueroption rechnen. Alle in Rechnung gestellten Vorsteuern können geltend gemacht werden. Ratsam ist es allerdings, den Steuervorteilen die Mietminderungen in Höhe von 19 % (entspricht der abzuführenden Umsatzsteuer) über die Vertragslaufzeit gegenzurechnen.
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Der letzten Satz habe ich nicht ganz verstanden. Heißt das, dass der Vermieter die Miete um 19% mindern sollte?
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anika666 schrieb:
Hab ich das jetzt richtig verstanden: bei alten Gebäuden, die man renoviert, kann die Mehrwertsteuer ausgewiesen werden.
Der letzten Satz habe ich nicht ganz verstanden. Heißt das, dass der Vermieter die Miete um 19% mindern sollte?
Und nein, nicht die Miete um 19 % reduzieren. Sondern die bei den Bau-/Renovierungskosten geltend gemachter Vorsteuer in Höhe von 19 % wird bei der Berechnung der Netto-Miete angerechnet. Typerweise verteilt man das dann über 33 Jahre.
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@anika666 Alte Gebäuden nur soweit der Zeitraum zutrifft.
Und nein, nicht die Miete um 19 % reduzieren. Sondern die bei den Bau-/Renovierungskosten geltend gemachter Vorsteuer in Höhe von 19 % wird bei der Berechnung der Netto-Miete angerechnet. Typerweise verteilt man das dann über 33 Jahre.
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anika666 schrieb:
Also Gebäude, die vor 1998 fertiggestellt worden sind. Ist das so richtig?
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@anika666 Ja, UND Baubeginn vor dem 11.11.1993. Beide Kriterien müssen erfüllt sein.
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anika666 schrieb:
Das trifft wohl hier zu. Leider. Schöner Mist. Also bleibe ich auf der Mehrwertsteuer sitzen und kann sie nur als Betriebsausgaben steuerlich geltend machen.
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anika666 schrieb:
@Lars van Ravenzwaaij Muss er die Mehrwertsteuer dann ausweisen oder kann er?
Wenn man die Miete berechnet legt man die Baukosten usw. zu Grunde. Ziehe ich keine Vorsteuer ab, sind die Baukosten höher und somit die Miete auch. Im letzteren Fall siehst du nur nicht, dass die Miete auch die nicht geltend gemachte Vorsteuer enthält.
Daher ist die Frage ob unterm Strich die effektive Miete wirklich soviel höher ist. Schließlich machst du dazu auch noch die Brutto-Miete (also inkl. USt.) vollständig als Betriebsausgaben geltend.
Ich würde mich erstmal dumm stellen und den Vermieter auf den ersten beiden Absätze hinweisen, also § 9 Abs. 2 UStG.
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@anika666 Zunächst einmal ist zu klären, ob der Eigentümer die Vorsteueroption überhaupt gezogen hat. Und ja, dann muss die USt. ausgewiesen werden. Schließlich muss er diese ans FA abführen.
Wenn man die Miete berechnet legt man die Baukosten usw. zu Grunde. Ziehe ich keine Vorsteuer ab, sind die Baukosten höher und somit die Miete auch. Im letzteren Fall siehst du nur nicht, dass die Miete auch die nicht geltend gemachte Vorsteuer enthält.
Daher ist die Frage ob unterm Strich die effektive Miete wirklich soviel höher ist. Schließlich machst du dazu auch noch die Brutto-Miete (also inkl. USt.) vollständig als Betriebsausgaben geltend.
Ich würde mich erstmal dumm stellen und den Vermieter auf den ersten beiden Absätze hinweisen, also § 9 Abs. 2 UStG.
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anika666 schrieb:
@Lars van Ravenzwaaij Er hat schon seinen Wirtschaftsberater gefragt. Der weiß das wahrscheinlich schon. Im Endeffekt hast du aber schon recht. Das wird im großen Rauschen untergehen. Die Miete läge dann bei 2000€ anstelle von 1750€.
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anika666 schrieb:
Also die Warmmiete inkl. Mehrwertsteuer.
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@anika666 Die Nebenkosten folgen die Hauptmiete. Somit wird dann auch über die Nebenkosten der USt. berechnet.
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anika666 schrieb:
@Lars van Ravenzwaaij Ja, das weiß ich. Er würde 2000€ verlangen. Damit kommt er mir nochmal 82€ entgegen.
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mimikri schrieb:
Liebe @anika666 , ich lese seit geraumer Zeit im Stillen mit und bin jedesmal innerlich entsetzt über die Höhe der Miete, zumal dein alter Chef so viel weniger bezahlt. Natürlich kenne ich die Umstände überhaupt nicht - wo du bist, wie sich die neuen Räumlichkeiten von denen deines Chefs unterscheiden, ob sie das Wert sind etcetc. Aber ich weiß aus der Zeit meiner Praxissuche, dass etliche potentielle Vermieter richtig fies agieren wollten. Das hat meine Phase bis zur Selbstständigkeit dann auch deutlich verlängert, aber ich bin sehr froh drum, dass ich da Geduld hatte und länger angestellt geblieben bin. 2000 € sind eine enorme Summe, wenn man sie alleine erwirtschaften muss. Pass gut auf dich auf, lege dich nicht auf etwas fest, das dir Bauchweh macht. Liebe Grüße
Der Grund, warum ich mir das trotzdem ernsthaft überlege ist, dass meine sonstigen Vorraussetzungen wirklich gut sind. Ich kann die Praxisaustattung komplett aus Eigenkapital finanzieren, auch die Übergangsfrist bis die erste Kohle reinkommt. Ich habe von Anfang an einen vollen Plan und 2 Mitarbeiterinnen. Ich muss nirgendwo hinfahren. Und ich habe einen gutverdienenden Mann. Mein Gehalt ist im Grunde für unsere Lebenshaltungskosten nicht zwingend notwendig.
Der jetzige Umsatz, den meine Kolleginnen und ich bei, im Moment, 62 Arbeitsstunden pro Woche erzielen, liegt laut meinem Chef, bei rund 15000€ pro Monat. Dabei arbeitet eine Kollegin noch im 30 Minutentakt.
Das Problem hier ist, dass es wirklich keine anderen Räume gibt. Wenn ich das nicht jetzt so mache, hat sich das Thema für mich erledigt.
Ich hab auch schon meine Kalkulationen sehr großzügig gerechnet. Selbst wenn ich alleine wäre und nur 30 Stunden arbeiten würde, wäre es immer noch realistisch, dass ich mehr verdiene, wie angestellt mit 25€ die Stunde.
Die Mehrwertsteuer ärgert mich wirklich, aber unterm Strich ist es wahrscheinlich gar nicht so dramatisch. Mir war wichtig, dass ich die Heizkosten kalkulieren kann. Die Räume sind 1,8 m hoch.
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anika666 schrieb:
@mimikri Da hast du recht. Kurz zur Erklärung: die alten Praxis ist wirklich das letzte Loch. Uralt, nicht barrierefrei, mit Minikabinen, die Lage allerdings gut, aber seit ewigen Jahren nichts mehr investiert. Dort wären nur Schönheitsreparaturen möglich, eine umfassende Renovierung lohnt sich nicht. Dort bekomme ich auch nur einen Mietvertrag mit Sonderkündigungsrecht für einen neuen Eigentümer. Das Haus soll verkauft werden. Daher für mich indiskutabel. Bei der neuen Praxis würde ich komplett neuwertige Räume bekommen. Die Umbauten würden sich auf 120000€ für den potentiellen Vermieter belaufen.
Der Grund, warum ich mir das trotzdem ernsthaft überlege ist, dass meine sonstigen Vorraussetzungen wirklich gut sind. Ich kann die Praxisaustattung komplett aus Eigenkapital finanzieren, auch die Übergangsfrist bis die erste Kohle reinkommt. Ich habe von Anfang an einen vollen Plan und 2 Mitarbeiterinnen. Ich muss nirgendwo hinfahren. Und ich habe einen gutverdienenden Mann. Mein Gehalt ist im Grunde für unsere Lebenshaltungskosten nicht zwingend notwendig.
Der jetzige Umsatz, den meine Kolleginnen und ich bei, im Moment, 62 Arbeitsstunden pro Woche erzielen, liegt laut meinem Chef, bei rund 15000€ pro Monat. Dabei arbeitet eine Kollegin noch im 30 Minutentakt.
Das Problem hier ist, dass es wirklich keine anderen Räume gibt. Wenn ich das nicht jetzt so mache, hat sich das Thema für mich erledigt.
Ich hab auch schon meine Kalkulationen sehr großzügig gerechnet. Selbst wenn ich alleine wäre und nur 30 Stunden arbeiten würde, wäre es immer noch realistisch, dass ich mehr verdiene, wie angestellt mit 25€ die Stunde.
Die Mehrwertsteuer ärgert mich wirklich, aber unterm Strich ist es wahrscheinlich gar nicht so dramatisch. Mir war wichtig, dass ich die Heizkosten kalkulieren kann. Die Räume sind 1,8 m hoch.
2T ist eine Hausnummer. Du wirst an anderer Stelle sparen. Die Sache ist die, es muss es dir Wert sein. Und wenn alle Lichter auf grün sind, dann hol dir deine Traumpraxis!!
Ich zahle 1200€ warm. Und bin froh, dass die Miete kein Thema ist. Und ich sie alleine auch gut Schultern kann.
Meine Räume sind 3m hoch. Ich habe die Decke abgehängt. Und jetzt klappt es auch besser mit der Akustik
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massu schrieb:
@anika666 1,8m is a weng tief joy
2T ist eine Hausnummer. Du wirst an anderer Stelle sparen. Die Sache ist die, es muss es dir Wert sein. Und wenn alle Lichter auf grün sind, dann hol dir deine Traumpraxis!!
Ich zahle 1200€ warm. Und bin froh, dass die Miete kein Thema ist. Und ich sie alleine auch gut Schultern kann.
Meine Räume sind 3m hoch. Ich habe die Decke abgehängt. Und jetzt klappt es auch besser mit der Akustik
Die Decken sind auf 3,50 meter abgehängt. Tiefer ging wegen der Fenster nicht. Akustik ist mit der richtigen Auswahl der Deckenplatten überhaupt kein Problem. Ich liebe dieses alte Gebäude und könnte mir nicht mehr vorstellen mit lediglich 2,50 meter Deckenhöhe zu arbeiten.😊
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@massu Wir haben ein altes Bergbaugebäude mit 5,40 meter Deckenhöhe. 🤣
Die Decken sind auf 3,50 meter abgehängt. Tiefer ging wegen der Fenster nicht. Akustik ist mit der richtigen Auswahl der Deckenplatten überhaupt kein Problem. Ich liebe dieses alte Gebäude und könnte mir nicht mehr vorstellen mit lediglich 2,50 meter Deckenhöhe zu arbeiten.😊
Ja, sparen werde ich und definitiv keine Rezeptionskräfte einstellen.
1200€ warm ist echt gut. Aber die Mieten steigen leider. Und die Barrierefreiheit ist in BaWü in der Zwischenzeit zwingend. Das erhöht auch die Kosten deutlich.
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anika666 schrieb:
@massu Ja, es sind 2,8m 🙈. Die jetzigen Praxis ist zum Teil nur 2,35m hoch. Wie mein Chef damals die Zulassung gekriegt hat, ist wirklich ein Rätsel.
Ja, sparen werde ich und definitiv keine Rezeptionskräfte einstellen.
1200€ warm ist echt gut. Aber die Mieten steigen leider. Und die Barrierefreiheit ist in BaWü in der Zwischenzeit zwingend. Das erhöht auch die Kosten deutlich.
@massu
Die Mieten kann man nur vergleichen wenn man auch alle Eckdaten kennt; Größe, Energiebedarf, Lage etc. Somit kann 1200 warm teuer sein und 2000 warm dagegen günstig. Man muss aufpassen mit Äpfel und Birnen vergleichen. 😉
Nur mal als Vergleich, wir zahlen aktuell 18.000 € Kaltmiete im Monat. Dennoch ist die Miete pro qm günstig. Wir haben nur viele, viele qm Fläche (und viele Therapeuten 😂).
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@anika666
@massu
Die Mieten kann man nur vergleichen wenn man auch alle Eckdaten kennt; Größe, Energiebedarf, Lage etc. Somit kann 1200 warm teuer sein und 2000 warm dagegen günstig. Man muss aufpassen mit Äpfel und Birnen vergleichen. 😉
Nur mal als Vergleich, wir zahlen aktuell 18.000 € Kaltmiete im Monat. Dennoch ist die Miete pro qm günstig. Wir haben nur viele, viele qm Fläche (und viele Therapeuten 😂).
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@anika666 Nur mal so eine Idee: Würde dein Vermieter sich auf eine Staffelmiete einlassen? Das hilft dir am Anfang und hinten heraus tut es durch steigende Umsätze weniger weh.
Die Warmmiete wäre mit dieser Mehrwertsteuer bei 14,80€. Das ist hier in der Gegend völlig überteuert.
Ich bin für mich gerade zu dem Schluss gekommen, dass ich das nicht zahlen werde. Entweder die 1750€ als Bruttomiete oder ich lass es. Er hat das Ding in 6 Jahren komplett abbezahlt. Und was er nach Ablauf des 10 Jahresvertrags macht, weiß ich auch nicht. Mimikri hat völlig recht und danke auch dafür.
Auch wenn es sich irgendwie rechnen würde, muss man nicht alles mit sich machen lassen.
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anika666 schrieb:
@Lars van Ravenzwaaij Ich weiß es ja nicht, ob sie steigen. Das hängt davon ab, ob ich noch Mitarbeiter gewinnen kann und wir sind hier auf dem Land. Wenn meine junge Kollegin noch irgendwann schwanger wird, sinken sie sogar, wenn ich keinen Ersatz bekomme.
Die Warmmiete wäre mit dieser Mehrwertsteuer bei 14,80€. Das ist hier in der Gegend völlig überteuert.
Ich bin für mich gerade zu dem Schluss gekommen, dass ich das nicht zahlen werde. Entweder die 1750€ als Bruttomiete oder ich lass es. Er hat das Ding in 6 Jahren komplett abbezahlt. Und was er nach Ablauf des 10 Jahresvertrags macht, weiß ich auch nicht. Mimikri hat völlig recht und danke auch dafür.
Auch wenn es sich irgendwie rechnen würde, muss man nicht alles mit sich machen lassen.
Warmmieten kann man eigentlich nicht vergleichen, da darin variablen Verbrauchskosten enthalten sind. Du müstest also deine Kaltmiete anhand des regionalen Gewerbemietspiegels vergleichen.
Aber wenn du zu dem Schluss kommst, das es sich für dich so oder so nicht rentieren wird, dann musst du entweder andere Räume suchen oder dich weiterhin als Angestellte verdingen. kissing_heart
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@anika666 Wenn ich das Ganze mit den angegebenen Zahlen umrechne, wären die Räume 135 qm groß. Hier im nördlichen Ruhrgebiet würdest du dafür laut Gewerbemietspiegel etwa 1200,- € Kaltmiete im Monat (9 € / qm) bezahlen. Richtung Norden, ländliches Münsterland (da wohnt meine Tochter) wären es etwa 945,- € Kaltmiete (7 € / qm).
Warmmieten kann man eigentlich nicht vergleichen, da darin variablen Verbrauchskosten enthalten sind. Du müstest also deine Kaltmiete anhand des regionalen Gewerbemietspiegels vergleichen.
Aber wenn du zu dem Schluss kommst, das es sich für dich so oder so nicht rentieren wird, dann musst du entweder andere Räume suchen oder dich weiterhin als Angestellte verdingen. kissing_heart
Das Ding ist, dass du nicht mit MA rechnen kannst, weil es die einfach nicht gibt… Und alleine 2000€ für die Miete ist schon ein Brocken. Du willst ja auch mehr verdienen als ein AN…
Aber du wirst von deinem Mann subventioniert, also sieht die Nummer etwas anders aus. Und wenn jetzt schon ein schlechtes Gefühl da ist, dann solltest du drauf hören, und weiter suchen. Vielleicht ein paar Dörfer weiter.
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massu schrieb:
@anika666 ich habe 100qm und bin in Nürnberg. Meine Miete ist schon sehr günstig. Und wir haben kernsaniert.
Das Ding ist, dass du nicht mit MA rechnen kannst, weil es die einfach nicht gibt… Und alleine 2000€ für die Miete ist schon ein Brocken. Du willst ja auch mehr verdienen als ein AN…
Aber du wirst von deinem Mann subventioniert, also sieht die Nummer etwas anders aus. Und wenn jetzt schon ein schlechtes Gefühl da ist, dann solltest du drauf hören, und weiter suchen. Vielleicht ein paar Dörfer weiter.
Ich glaube schon, dass es sich rentieren kann.
Vielleicht bin ich auch einfach zu emotional, weil ich dem Geldsack nicht noch mehr in den Rachen werfen will.
Ich frag jetzt einfach mal ganz direkt: was würdest du an meiner Stelle machen?
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anika666 schrieb:
@Lars van Ravenzwaaij Der Vermieter ist am Anfang von 12,20€ kalt ausgegangen. Das hat er dann reduziert und mir die Warmmiete für knapp 13€ angeboten. Die Gewerbemieten liegen hier so bei 7-8€ kalt. Aufgrund der Investitionskosten, die er hat, ist eine höhere Miete durchaus legitim. Wäre ich ja auch bereit zu bezahlen. Mich nervt nur diese Mehrwertsteuer ungemein.
Ich glaube schon, dass es sich rentieren kann.
Vielleicht bin ich auch einfach zu emotional, weil ich dem Geldsack nicht noch mehr in den Rachen werfen will.
Ich frag jetzt einfach mal ganz direkt: was würdest du an meiner Stelle machen?
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mimikri schrieb:
@anika666 genau das ist der Punkt - du zahlst ihm das Ding. Ich habe irgendwann was zum kaufen gefunden und bin damit sehr glücklich. In ein paar Jahren ist das Ding abbezahlt und was ich in der Zeit bis zur Rente an Miete spare gleicht die Steuerlast beim Wiederverkauf sowas von aus...hör auf dein Gefühl. Vor allem, wenn du es eh nicht nötig hast. Im Zweifelsfall: bauen. Da tust du dir eher einen Gefallen.
Ein paar Dörfer weiter zu schauen, passt zeitlich eigentlich nicht mehr in den Plan und ob es da besser ausschaut, ist fraglich. Mein Chef will bald möglichst aufhören.
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anika666 schrieb:
@massu Ich bin primär von dieser Mehrwertsteuer genervt. Und ja, mehr verdienen würde ich schon gerne. Wenn ich mir dann wieder überlege, was man für 2000€ alles abbezahlen könnte. Aber das hilft ja nix, wenn es nichts anderes gibt.
Ein paar Dörfer weiter zu schauen, passt zeitlich eigentlich nicht mehr in den Plan und ob es da besser ausschaut, ist fraglich. Mein Chef will bald möglichst aufhören.
Jetzt nehme ich die Netto-Baukosten = 100.000,- / 120 = 833,33 Monatsmiete
Im ersten Beispiel zahlst du also 991,66 € Kaltmiete.
Im zweiten Beispiel zahlst du demgegenüber 833,33 + 19 % = 991,66 Kaltmiete 😉
Das ärgerliche sind dabei dann nur die 19 % über eigentlich steuerfreie Nebenkosten, wie Finanzierung, Vermietergewinn, Grundsteuern, Abfallgebühren etc. Dennoch, wieviel macht das effektiv, da vollständig Betriebsausgaben, nach Steuern aus?
Im Übrigen bekommt nicht der Vermieter die 19 % Ust. Die geht direkt zum Staat. Da verdient er null komm null d'ran.
Und was deine Frage angeht: Ich habe genau das in den 1980er gemacht. Praxis 150 qm groß. Vom Vermieter umgebaut. Miete mit Umsatzsteuer berechnet.
Gut 15 Jahre später dann mit meine Mitinhabern eine Immobilien-GbmH gegründet, die eine altes Bergbaugebäude erworben hat. Nach Umbau wurden / werden die Räume an der Praxis vermietet. Miete ist also linken Hosentasche, rechte Hosentasche.😂 Nächste Jahr wird die Immobilie an einem Investor verkauft. Der Verkaufsgewinn nach Steuern ist dan Bestandteil unsere Altersvorsorge ab 2026.
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@anika666 Jetzt mach ich mal ein Rechenbeispielchen. Baukosten 119.000,-- Brutto / 10 Jahren x 12 Monate = 991,66 € Monatsmiete. Damit habe ich dann lediglich die Baukosten amortisiert, aber keine weitere wie Finanzierung, Steuern, Gewinn, etc. etc.
Jetzt nehme ich die Netto-Baukosten = 100.000,- / 120 = 833,33 Monatsmiete
Im ersten Beispiel zahlst du also 991,66 € Kaltmiete.
Im zweiten Beispiel zahlst du demgegenüber 833,33 + 19 % = 991,66 Kaltmiete 😉
Das ärgerliche sind dabei dann nur die 19 % über eigentlich steuerfreie Nebenkosten, wie Finanzierung, Vermietergewinn, Grundsteuern, Abfallgebühren etc. Dennoch, wieviel macht das effektiv, da vollständig Betriebsausgaben, nach Steuern aus?
Im Übrigen bekommt nicht der Vermieter die 19 % Ust. Die geht direkt zum Staat. Da verdient er null komm null d'ran.
Und was deine Frage angeht: Ich habe genau das in den 1980er gemacht. Praxis 150 qm groß. Vom Vermieter umgebaut. Miete mit Umsatzsteuer berechnet.
Gut 15 Jahre später dann mit meine Mitinhabern eine Immobilien-GbmH gegründet, die eine altes Bergbaugebäude erworben hat. Nach Umbau wurden / werden die Räume an der Praxis vermietet. Miete ist also linken Hosentasche, rechte Hosentasche.😂 Nächste Jahr wird die Immobilie an einem Investor verkauft. Der Verkaufsgewinn nach Steuern ist dan Bestandteil unsere Altersvorsorge ab 2026.
Ich entnehme deiner Antwort aber, dass du es machen würdest.
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anika666 schrieb:
@Lars van Ravenzwaaij Das sagt mein Mann auch. Ob ich jetzt 1750 oder 2000 bezahlen würde, wäre egal. Zumindest unterm Strich. Ich finde aber eigentlich schon die 1750 recht heftig. Eine Wohnung könnte man ja auch nicht mit Mehrwertsteuer belasten. Wenn er die Mehrwertsteuer nicht ausweisen würde, käme er trotzdem auf seinen Schnitt, würde ich sagen.
Ich entnehme deiner Antwort aber, dass du es machen würdest.
Ich denke, du vergisst, dass du die USt. immer (!) bezahlst. Bei Wohnungen ist sie halt nur nicht sichtbar für den Mieter. Auch bei den Nebenkosten ist die Ust. immer versteckt drin.
Ich denke, dass du emotional das Gefühlt hast, dass der Vermieter sich an die Ust. auf deine Kosten bereicherst? Aber da er die an das FA abführen muss, ist dem nicht so.
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@anika666 Dein Vergleich mit eine Wohnung geht schief weil da eine Vorsteuer-Option nicht möglich ist. Die Baukosten belasten also immer Brutto die Mietkalkulation. Und dazu höhere Finanzierungskosten weil die Hypothek nicht über die Netto-, sondern über die Brutto-Kosten benötigt wird.
Ich denke, du vergisst, dass du die USt. immer (!) bezahlst. Bei Wohnungen ist sie halt nur nicht sichtbar für den Mieter. Auch bei den Nebenkosten ist die Ust. immer versteckt drin.
Ich denke, dass du emotional das Gefühlt hast, dass der Vermieter sich an die Ust. auf deine Kosten bereicherst? Aber da er die an das FA abführen muss, ist dem nicht so.
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anika666 schrieb:
@Lars van Ravenzwaaij Ja, da hast du recht. Im Grunde ist es natürlich auch so, dass er bereits einen Architekten engagiert hat und die Pläne machen hat lassen. Und überhaupt bereit ist, etwas bereit zustellen, was weder bei der Gemeinde noch bei anderen der Fall war und ist. Und natürlich will er daran verdienen.
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@anika666 Noch eine Gedanke: Wenn du auch umsatzsteuerpflichtigen Leistungen erbringst (z. B. Kurse, Wellness etc) und die Ust. auch ausweist, dann kannst du im Verhältnis der umsatzsteuerpflichtigen und umsatzsteuerfreien Leistungen dennoch anteilig Vorsteuer abziehen. Das müsstest nochmal mit dein Steuerberater erörtern.
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anika666 schrieb:
@massu Wenn man das dann aber auf 135qm hochrechnen würde, wäre der Unterschied nicht mehr allzu groß. Vor allem wenn man bedenkt, dass die Mieten ja allgemein gestiegen sind. Ziel muss natürlich sein, den Platz dann auch zu nutzen.
3-4 MA und die Miete interessiert dich nicht mehr. Suche gleich zu Beginn, vielleicht eine Kooperation mit einer Physioschule.
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massu schrieb:
@anika666 du musst wissen, was für eine Praxisstruktur du haben möchtest. Ich für mich wollte nicht mehr groß werden. Und bin daher froh alleine auch die Praxis stemmen zu können ohne auf MA angewiesen zu sein.
3-4 MA und die Miete interessiert dich nicht mehr. Suche gleich zu Beginn, vielleicht eine Kooperation mit einer Physioschule.
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Lars van Ravenzwaaij schrieb:
@anika666 Nicht unbedingt. Ich besitze auch eine Immobilie, die ich umsatzsteuerpflichtig an eine Arztpraxis vermiete. Siehe folgendes Zitat. Die letzte beiden Absätze treffen bei mir zu. Kann ggf. auch bei dir der Fall sein.
Wenn eine Immobilie an einen Unternehmer vermietet wird, kann der Vermieter grundsätzlich die Vorsteuer abziehen. Laut § 9 Abs. 2 UStG ist der Vorsteuerabzug jedoch ausgeschlossen, wenn der mietende Unternehmer nur steuerfreie Umsätze erbringt.
Ärzte verwenden ihre Praxisräume üblicherweise nicht für umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten. Daher ist eine Umsatzsteueroptierung für den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen.
§ 27 Abs. 2 Nr. 3 UStG sieht allerdings eine Übergangsregelung vor: Bei Gebäuden, mit deren Errichtung vor dem 11.11.1993 begonnen wurde und deren Fertigstellung vor dem 01.01.1998 begann, kann der Vermieter trotz Überlassung an einen Unternehmer mit steuerfreien Umsätzen auch weiterhin zur Umsatzsteuerpflicht optieren.
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